| Складские комплексы Точно оценить суммарную площадь складских помещений в самарском регионе, так же, как и объем отдельных сегментов рынка, сегодня достаточно сложно: их учета никто не ведет. Во-первых, не все представленные на рынке помещения сдаются их обладателями в аренду – многие просто используются компаниями для собственной работы, поэтому рынок трудно назвать до конца прозрачным. Во-вторых, замечает директор по операциям (регион Россия) Международной холдинговой компании АТЛ Юрий Артамонов, в России пока не существует четких критериев оценки для складских помещений. Так, в настоящее время в Самаре около 200-250 тыс. кв. м – это склады так называемого высокого уровня (классы выше «В»). Причем из них только половину можно отнести к общепринятому классу «А». Остальные площади пограничные, их скорее можно причислить к классу «В+». На склады классов «В» и «С» приходится приблизительно 800 тыс. кв. м.
К самым крупным игрокам самарского рынка эксперты сегодня относят Средневолжскую Логистическую Компанию (СЛК), Русскую логистическую службу (РЛС), «Виктор и Ко «Мегакомплекс Московский». На их долю приходится около 40% всех первоклассных складских терминалов. Ежегодный рост рынка складских помещений Самары не превышает 10%, причем наиболее высокие темпы, по оценкам экспертов, демонстрирует сегмент складов класса «В+». По словам Владимира Коваленко, исполнительного директора Поволжской логистической ассоциации, складской рынок самарского региона еще далек от насыщения. «Оптимальный прирост этого рынка вычисляется по следующей формуле: объем прироста регионального ВВП плюс 2-3%. Темп прироста ВВП по Самаре в 2006 г. составил около 5%. Таким образом, прирост должен быть около 8%». Однако, по мнению участников рынка, эту цифру нужно удвоить — для оптимального развития темпы должны составлять 14-15%. «По нашим прогнозам, цифры в 14% Поволжье достигнет через пару лет», – заявил г-н Коваленко.
Логисты требуют от девелоперов более продуманного строительства
На самарском складском рынке оперируют 3 вида компаний: это застройщики, оказывающие услуги по хранению продукции на собственных площадях, логистические компании или же непосредственные грузовладельцы, арендующие или покупающие склады у застройщиков. Сегодня в Самаре к постройке заявлен большой объем складских площадей. К концу года завершить крупный логистический терминал площадью 140 тыс. кв. м планирует компания «Виктор и Ко», сдача I очереди логистического комплекса в 18 тыс. кв. м ассоциации «Версиво» намечена на ноябрь 2007 г., в собственные склады класса «А» вкладываются и международный логистический оператор «Алерс», а также ИПГ «Евразия».
Однако Владимир Коваленко сомневается в том, что все они будут востребованы: «Рынок будет успешно развиваться лишь в том случае, если девелоперы при выборе места расположения новых складов будут учитывать мнения логистических компаний». Сейчас же девелоперы ведут строительство без учета интересов логистов, которым в итоге неинтересно пользоваться предлагаемыми помещениями. Владимир Нестеров, заместитель директора АН «Престиж-недвижимость», отмечает, что местные компании интересуются скорее местоположением склада: сегодня популярны помещения в районе улицы 22 Партсъезда и далее в сторону Зубчаниновки. Центр города спросом не пользуется – слишком высокие цены и мало коммуникаций. Техническая начинка склада местных заказчиков практически не интересует. Проблема грамотного размещения складов – основная причина незаполненности терминалов класса «А» при достаточно широком предложении на самарском рынке. Большая часть из них не удовлетворяет потребностям федеральных и международных ритейлеров. «Из-за этого потенциальные арендаторы складов местных операторов предпочитают иметь собственные терминалы и самостоятельно перевозить и хранить товар», – поясняет Владимир Коваленко.
Все же ситуация в ближайшее время вряд ли изменится, так как для девелоперов склады – прибыльный сегмент. Ожидаемый приход федеральных и иностранных операторов заставляет местные компании строить дорогие терминалы, на базе которых можно будет впоследствии строить собственный логистический комплекс. Возводить на месте новые склады сегодня решаются немногие круп¬ные инорегиональные логистические операторы: этот бизнес слишком рискован, к тому же в Самаре очень сложно оформить под постройку землю, провести все необходимые коммуникации. При этом вкладывать в строительство приходится слишком большие деньги. Чтобы избежать таких трат времени и сил, крупные игроки предпочитают приходить в регионы, арендуя склады. По словам специалиста отдела маркетинга компании «РосТрансТерминал» Рустема Мустафина, комплекс, который строит компания «Виктор и Ко», будет сдаваться как минимум двум логистическим операторам. По мере насыщения складского рынка, считает Максим Шакиров, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International, будет расти количество девелоперских проектов, используемых по схеме built-to-suit, так как это оптимальный способ решения проблемы.
Поэтому, по прогнозу экспертов, местные игроки в ближайшие пару лет будут строить дорогие терминалы, а компании высокого уровня, приходя на рынок с комплексом логистических решений, смогут использовать их как базу для работы с клиентами.
Чтобы окупить инвестиции в склады, операторы расширяют спектр услуг
Сегодня, по оценкам Владимира Коваленко, в Самаре представлено много складов советских времен. Строительство новых, переоборудованных и технически оснащенных терминалов, приведет к удорожанию услуг ответхранения и росту ставок аренды. Однако, по мнению участников рынка, в целом это обусловит снижение доли логистических расходов в системе затрат при реализации товара. Сегодня они составляют 30-35% конечной стоимости товара, причем складское хранение – это примерно 10%. В Европе показатель логистических затрат составляет лишь 8-10%, а вскоре его планируется снизить до 5-7%, и все за счет того, что услуги отдаются на аутсорсинг специализированным компаниям. К этому, по словам г-на Коваленко, должны стремиться и логисты России, иначе их предложение не будет интересно западным компаниям. Согласен с ним и директор самарского филиала Русской логистической службы Максим Григорьев. По его словам, логистический аутсорсинг – наиболее удобный и качественный вид услуг в этом секторе.
В немалой степени возможности развития складского рынка зависят и от позиции потенциальных клиентов: многие компании сегодня предпочитают строить собственные терминалы и осуществлять всю логистику самостоятельно. Одни из главных условий успешности склада для федеральных и международных ритейлеров – наличие в нем сложной техники, новейших IТ-продуктов, управление всеми процессами. Такие склады хоть и стоят дороже, зато могут привлечь внимание требовательных клиентов. В Самаре еще мало таких предложений. По словам Александра Зиновьева, замгендиректора Средневолжской Логистической Компании, шаг по формированию полного комплекса логистических услуг международного уровня уже предпринимают крупные игроки: СЛК, РЛС, АТЛ. На местном рынке спрос на высокотехнологичные услуги невелик: предпринимателей не устраивают цены, они готовы хранить продукцию в помещениях без сложной начинки за меньшую сумму. Потенциальные потребители складских терминалов высшего класса пока присматриваются к местному рынку, оценивают возможности игроков, следят за развитием.
Александр Литвинов, заместитель директора ООО «Десна», замечает, что многие компании, приход я в регион, стараются сэкономить, выстраивая собственные склады рядом с торговым помещением (так поступила появившаяся на тольяттинском рынке «Лента»): изначально под постройку покупается большая площадь, и торговый комплекс выстраивается по модели «магазин-склад». Однако, по словам Александра Зиновьева, сегодня эта ситуация постепенно меняется – когда собственных помещений уже недостаточно, крупные организации арендуют склады у логистических компаний.
Укрепиться на рынке компании позволяет увеличение объемов хранимой продукции. Чем большие высокоорганизованные площади может предоставить компания, тем больше будет клиентов и тем большие объемы они будут отдавать на хранение. Нам выгодно работать быстрее, говорит г-н Зиновьев: если компания владеет высокооборачиваемым продуктом, мы должны проводить все операции быстро и четко, тогда прибыли клиента возрастут, а соответственно, увеличится и объем хранимого у нас товара. Еще одна причина медленного наполнения существующих складских помещений, отмечает Юрий Артамонов, высокие арендные ставки, которые в регионе уже сейчас приближаются к московским. Поэтому ждать возврата затраченных инвестиций приходится долго. Строительство же склада класса «А» обходится довольно дорого – затраты составляют от $700 до $1 тыс. за кв. м. Срок окупаемости таких складов, по словам Александра Зиновьева, составляет от 5 до 7 лет. Первоначальные вложения окупаются в первую очередь объемами хранимой продукции, а во-вторых – ценами на услуги. Однако в целом рентабельность старых складов выше (15%), чем у новых (10%). Разница связана с тем, что строительство новых высокотехно¬логичных складов требует больших вложений. По мнению Владимира Коваленко, окупать эти затраты компания может оказанием дополнительных услуг, перечень которых достаточно широк и включает приблизительно 30 наименований. Александр Зиновьев уже сегодня отмечает рост интереса потребителей к услугам, предоставляемым логистическими компаниями, и первоклассным терминалам. По его словам, это касается в основном федеральных и международных игроков, которые постоянно увеличивают объемы хранимого товара. Арендные ставки, прогнозирует Юрий Артамонов, начнут падать через 3-4 года, когда произойдет насыщение рынка складских помещений. Именно тогда начнется битва за каждого конкретного клиента. Операторы будут зарабатывать деньги на дополнительных услугах, предлагая клиенту самые низкие арендные ставки. «Мы придем к тому, что через 5-6 лет рынок складской недвижимости будет перенасыщен. И вот тогда выживут те операторы, которые смогут зарабатывать деньги не на пустых коробках складов, а на логистических услугах с добавленной стоимостью», – подчеркивает он.
Вступление России в ВТО переживут только крупные логистические операторы
По данным Knight Frank, Россия – перспективный рынок не только для российских инвесторов и девелоперов, но и крупных международных компаний. В этом сегменте формируется новая тенденция: девелоперы складских проектов в условиях растущей конкуренции все больше ориентируются на запросы конечных потребителей помещений. В Самаре это произойдет не раньше, чем через 2 года, считают эксперты, когда все планируемые площади введут в эксплуатацию, и рынок начнет развиваться интенсивно, конкуренция будет в возможностях площадей. «Выход на рынок Самарской области крупнейших торговых сетей вызывает острую потребность в надежных комплексных логистических 3PL-операторах – компаниях, способных оптимизировать схему планирования и доставки грузов, оперирующих складскими терминалами в региональных центрах», – отметил Максим Григорьев. «Сегодня в Европе развиваются так называемые тримодальные логистические центры (когда есть выход к воде, ж/д путям и автомобильным трассам), – поясняет Владимир Коваленко. – В Поволжье возможность построить такие центры есть в Самаре, Казани, Саратове, Нижнем Новгороде и Перми. Безусловно, учет новых тенденций при реализации проекта крупнейшего логистического центра Самары приведет к росту инвестиционной привлекательности складского рынка». Переломным моментом для развития рынка логистики и складских услуг станет и вступление России в ВТО. Это приведет к приходу европейских логистических операторов, предлагающих широкий спектр услуг, причем хорошего качества и по приемлемым ценам. По оценкам Владимира Коваленко, местным компаниям нужно срочно внедрять европейский опыт и прикладывать все силы для укрупнения – маленькие фирмы просто не выдержат такой конкуренции. Поэтому местным компаниям нужно консолидироваться. Механизм выживания, по словам г-на Коваленко, прост: взаимодействие с ассоциациями и создание «логокомитетов» при областных правительствах.
Таким образом, будущее сегодня за логистическими компаниями, предоставляющими широкий спектр услуг. А предприятиям, владеющим складскими комплексами «под себя», придется избавляться от них – либо сдавать в аренду, либо отдавать в финансовый или эксплуатационный лизинг.
Ольга Афанасьева
Деловой квартал
№18 (23) 01.10.2007 г.
|
