| Логисты затаили дыхание Доходная недвижимость – Когда ждать роста рынка складской недвижимости? Какие цены и площади готовы предложить логисты и собственники объектов на данный момент?
Логистическая география
Рынок складской недвижимости Самары, сегодня, также как и на протяжении послед¬них двух десятилетий, представляет собой весьма неоднородную массу предложений. В большинстве своем это старые неотапливаемые помещения, сосредоточеннее в промзоне города.
На начало 2011 года в Самаре сформированы две крупные складские зоны.
Первая – в районе Заводского шоссе, где еще с советских времен традиционно располагаются старые складские базы. Как говорит директор ООО «Логика Движения» Павел Солдатенко, со временем большинство производств здесь прекратило существование, а на их месте остались склады. Сегодня здесь клиентам предлагаются помещения преимущественно категорий В, С и D.
Вторая зона расположена в районе Кинельской трассы, которая приводит в Самару грузопотоки со всей России. Именно здесь, по информации Поволжского Центра Развития, в свое время оказалось много свободной земли промышленного назначения. Сейчас в этом районе работают наиболее качественные склады: базы компаний «Балтика», заводов Pepsi-Cola и Coca-Cola, а также терминал ОАО «Средневолжская Логистическая Компания». Масштабные высококлассные складские проекты Самары размером свыше 20 тыс. кв. м, построенные не по принципу built-to-suit (не под нужды компании-заказчика), расположены вблизи крупных магистралей М-5 «Урал» (Москва - Челябинск), М-32 (Самара - Большая Черниговка) и Р-225 (Самара - Бугуруслан).
«По объему предложения качественные терминалы класса А и В занимают не более 7-9% от общего ежегодного объема предложений», - отмечает Сергей Кривозубов, директор Поволжского Центра Развития. Примечательно, что начало реализации почти всех высококлассных объектов в Самаре пришлось на пик докризисного расцвета местного рынка коммерческой недвижимости – 2007-2008 гг.
Третья зона, продолжает Сергей Кривозубов, - склады и производства небольших размеров, которые используют в своей работе малые предприятия Самары, преимущественно сгруппирована на ул. Товарной в Кировском районе, ул. Верхнекарьерной в Железнодорожном районе и в пос. Кряж в Куйбышевском районе. В целом логика размещения этого производственно-складского сегмента Самары обусловлена расположением путей КЖД.
Торгуются серьезно, покупают редко
По данным Поволжского Центра Развития, структура и объем экспозиции объектов, предложенных и к аренде, и к продаже, стабильны. Причем рынок продажи в этом сегменте примерно в 3 раза меньше рынка аренды. «При средней цене на производственно-складские площади 17 тыс. руб. за кв. м (по данным на декабрь 2010 года) значимая часть экспозиции имеет уровень цен свыше 40 тыс. руб. за кв. м, – говорит Сергей Кривозубов. – Причина подобного явления кроется в крайней неоднородности предложения, в большинстве случаев представляющего собой старые объекты в плохом состоянии, собственники которых выставляют их на продажу, ориентируясь на среднерыночные цены, как правило, приближенные к максимальной границе. Как результат, в сегменте продажи производственно-складских площадей Самары, по данным на конец 2010 года, зафиксирован высокий уровень средней по рынку скидки на торг – порядка 20%».
Как сообщает Александр Зиновьев, заместитель генерального директора ОАО «Средневолжская Логистическая Компания», за последние два года не было информации о каких-либо сделках и проектах в сегменте складской недвижимости, и это вполне закономерно на фоне рецессии и отсутствия постоянного высокого спроса на складские площади. «Кроме того, сегодня для инвесторов не очень привлекательны такие капиталоемкие проекты, как крупные логистические комплексы», - говорит эксперт.
Аренда: цены договорные
Что касается формирования ставок на рынке аренды, то здесь существует два аспекта. С одной стороны, в Самаре экспонируется множество небольших объектов с реальными ставками, указанными в объявлениях. На большинстве мелких складов, сдающихся в аренду, тарифы формируются из стоимости аренды за квадратный метр, площади и суммы коммунальных платежей. Арендная ставка различается в зависимости от технического состояния самих зданий и месторасположения.
С другой – в сегменте высококлассных крупных объектов главенствует принцип договорной цены. Как свидетельствует Павел Солдатенко, четкой арендной ставки на складе ОАО «РосТрансТерминал» в чистом виде не существует, так как склад предоставляет широкий спектр услуг ответственного хранения товаров, а именно: прием товара по номенклатуре, размещение в зону хранения, комплектация на отгрузку по заявке клиента, отгрузка и другие разнообразные сервисные услуги. Ставка меняется в зависимости от объема и вида потребляемых услуг. В «СЛК», по словам Александра Зиновьева, ставка аренды для разных клиентов рассчитывается индивидуально в зависимости от сроков, требуемой площади, условий.
Разумеется, политика «приходи – договоримся» - не навсегда. Как рассказывает Евгений Ниркин, заместитель генерального директора ФК «Жигули», сегодня в рамках действующей зимней акции все потенциальные арендаторы компании при осмотре складов могут назвать свою цену аренды, и, в случае удачной договоренности, обозначенная ставка аренды будет закреплена за помещением арендатора на весь 2011 год. Но данная акция длится только до конца февраля.
Места хватает
Заполненность помещений сегодня еще не вышла на докризисный уровень с характерным для него дефицитом складских площадей. «Показатель вакантных площадей в данном сегменте составляет порядка 12%, – комментирует Сергей Кривозубов. – С учетом того, что речь здесь идет о публичных предложениях (а часть рынка просто не представлена в открытых объявлениях), эту цифру можно назвать высокой». Так, поданным ООО «Логика Движения», процентная заполненность терминала ОАО «РосТрансТерминал» постоянно меняется в зависимости от пиков активности существующих клиентов и составляет в среднем около 50%. «Аналогичная ситуация сейчас на всех складах Самары, где предоставляются услуги ответственного хранения», – уверен Павел Солдатенко.
Сходные цифры называет Евгений Ниркин. Склады ФК «Жигули» сегодня имеют заполненность от 50 до 100%. Так, складской комплекс на ул. Литвинова, 302 (1800 кв. м) заполнен наполовину, так как приобретен в январе этого года; комплекс на Смышляевском шоссе, 1а (3500 кв. м) – на 80%; склад на ул. Товарной, 7 (2 730 кв. м) забит «под завязку», на 100%. «Свободные площади на складе – это не всегда минус – считает Евгений Ниркин. – На складе всегда должен быть определенный процент свободных площадей - на случай незапланированных загрузок у арендаторов».
Как свидетельствуют логисты, обобщенный состав арендаторов представлен сегодня в основном ритейлерами всех видов и производителями. Это сектор FMCG (товары повседневного спроса), продукты питания, бытовая техника и электроника, бытовая химия, одежда, обувь, строительные товары, торговое и промышленное оборудование, сырье для пищевой промышленности.
Прогноз позитивный
От 2011 года логисты не ждут никаких кардинальных потрясений, скорее наоборот, стабильность, укрепившаяся на рынке, дает владельцам складов основания надеяться на положительные сдвиги в бизнесе. Согласно данным московских аналитических компаний, 2010 год продемонстрировал активизацию спроса на рынке складской недвижимости Москвы, в первую очередь со стороны торговых операторов и компаний, работающих в сегменте FMCG. Это стало следствием увеличения платежеспособности населения, которое определило более интенсивное развитие компаний, работающих на рынке конечных потребителей товаров и услуг.
Павел Солдатенко уверен, что стабилизация и развитие рынка в Москве приведут к росту активности федеральных компаний в регионах, что уже начало подтверждаться в Самаре и Самарской области. «С конца 2010 года наблюдается рост запросов потенциальных клиентов на предоставление услуг контрактной логистики, – говорит директор ООО «Логика Движения». – Можно предположить, что к концу 2011 года местный рынок восстановится до прежнего уровня».
Представители компаний «СЛК» и «Жигули» также отмечают на рынке аренды положительную динамику. «В последние два года сектор торговли в Самаре продолжает расширяться, поэтому спрос на складские площади растет, – говорит Александр Зиновьев. – Ситуация налаживается. Параллельно улучшению состояния региональной логистики уровень заполненности терминалов возвращается к докризисным показателям».
«В течение 2011 года мы не ждем изменения арендных ставок – падать им дальше некуда, а повышаться пока еще рано. В этом году спрос и цена аренды в складском сегменте останутся прошлогодними. Ставки начнут двигаться вверх на рубеже между 2011- м и 2012 г. – скорее всего именно тогда спрос начнет превышать предложение», – делает оптимистичный прогноз эксперт.
Иван Сальников
Новости рынка недвижимости
№6 (690) 21.02.2011 г. |
